Frequentemente, atendo clientes, que após adquirir uma posse, através do contrato particular de cessão de direitos possessórios, me procuram para a realização do procedimento da USUCAPIÃO e um dos documentos que me são entregues é o comprovante de pagamento de ITBI.
Em todos os casos, os clientes afirmam que foram OBRIGADOS ao pagamento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis – ITBI, para obter a transferência do CADASTRO do imóvel para o seu nome no sistema Municipal, ou seja, transferência de titularidade de IPTU.
O artigo 35 do Código Tributário Nacional combinado com o artigo 156, inciso II, da Constituição Federal, estabelecem que o fato gerador do ITBI é a transmissão entre pessoas vivas, “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição.
Em nosso ordenamento jurídico, em conformidade com o artigo 1.245 do Código Civil, determina, que, apenas se concretiza a transferência da propriedade a partir do registro do respectivo título no Cartório de Registro de Imóveis competente. Logo, antes do registro do título, a rigor, ainda não ocorre o fato gerador do ITBI, tampouco sua atinente obrigação, sendo ilegal e inconstitucional a sua cobrança.
O Brasil e em todos os demais países que adotaram o sistema jurídico Romano-Germânico, predetermina que o contrato é mero instrumento para aquisição do bem, porém, insuficiente para a transferência da propriedade, por isso a famosa frase: SÓ É DONO QUEM REGISTRA.
Desta forma, cabe ressaltar, que não há incidência do imposto quando realizada a promessa ou contrato de compra e venda, cessão de direitos de posse ou hereditários e nem mesmo, no caso de escritura de compra e venda, pois o tributo somente é devido, após o registro imobiliário da transmissão da propriedade do bem.
Neste sentido são diversos os julgados pelos tribunais superiores, sendo essa questão pacificada no Supremo Tribunal Federal:
(…) A pretensão recursal não merece prosperar, tendo em vista que as disposições do acórdão recorrido estão alinhadas à jurisprudência do Supremo Tribunal Federal no sentido de que a transmissão do imóvel, para fins de caracterização do fato gerador do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis, somente ocorre com a transferência efetiva da propriedade no cartório de registro de imóveis. Nesse sentido, veja-se o seguinte precedente:
“DIREITO TRIBUTÁRIO. ITBI. FATO GERADOR. TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE. REGISTRO EM CARTÓRIO. CONSONÂNCIA DA DECISÃO RECORRIDA COM A JURISPRUDÊNCIA CRISTALIZADA NO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL. RECURSO EXTRAORDINÁRIO QUE NÃO MERECE TRÂNSITO. REELABORAÇÃO DA MOLDURA FÁTICA. PROCEDIMENTO VEDADO NA INSTÂNCIA EXTRAORDINÁRIA. ACÓRDÃO RECORRIDO PUBLICADO EM 13.3.2014. O entendimento adotado pela Corte de origem, nos moldes do que assinalado na decisão agravada, não diverge da jurisprudência firmada no âmbito deste Supremo Tribunal Federal. Entender de modo diverso demandaria a reelaboração da moldura fática delineada no acórdão de origem, o que torna oblíqua e reflexa eventual ofensa, insuscetível, portanto, de viabilizar o conhecimento do recurso extraordinário. As razões do agravo regimental não se mostram aptas a infirmar os fundamentos que lastrearam a decisão agravada. Agravo regimental conhecido e não provido.” (ARE 839.630-AgR, Rel.ª Min.ª Rosa Weber)
Sendo assim, segundo a doutrina dominante e diversos julgados dos nossos tribunais, é INCONSTITUCIONAL e ILEGAL, qualquer cobrança de ITBI, antes da transmissão efetiva da propriedade imobiliária, que ocorre apenas com o registro do título no cartório de Registro de Imóveis competente – seja por instrumento de compra e venda, seja por eventual instrumento de cessão de direitos sobre o bem imóvel.
Se você, como meus clientes, sofreu essa cobrança indevida, consulte um advogado da sua confiança e busque os seus direitos.
Sobre a cobrança ilegal de tributos, cabe a Ação de Repetição de Indébito.
Espero ter contribuído um pouco mais para a sua qualificação como um(a) advogado(a) atuante e que busca a justiça.
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